Усё часцей ў жыхароў шматкватэрных дамоў ўзнікае жаданне выкарыстоўваць агульныя нежылыя памяшканні дома для атрымання прыбытку, якая можа быць накіравана на карысць ўсіх жыхароў, напрыклад на фінансаванне работ па рамонце дома, паляпшэнню інфраструктуры, іншыя грамадска карысныя мэты.

Такое права прадастаўлена жыхарам Жыллёвым кодэксам РФ (далей - ВК РФ), у адпаведнасці з якім агульнае маёмасць па рашэнню агульнага сходу жыхароў можа быць перададзена ў карыстанне iншым асобам, папросту кажучы, такое маёмасць можна здаць у арэнду. Аднак пры спробе рэалізаваць гэта права жыхары сутыкаюцца з тым, што ў рэчаіснасці права уласнасцi на агульную маёмасць па невядомым ім прычынах аказваецца зарэгістраваным за іншымі асобамі.

Што могуць зрабіць жыхары шматкватэрнага дома ў такой сітуацыі, ці існуюць прававыя механізмы абароны права агульнай долевай уласнасці домаўладальнікаў на агульную маёмасць у шматкватэрным доме?

Спецыялісты юрыдычнай фірмы «РУЛЬФ» прааналізавалі нормы дзеючага заканадаўства РФ і сітуацыю, якая судовую практыку. У дадзеным артыкуле мы распавядзем Вам пра асноўныя «прававых рызыках» і праблемах, з якімі могуць сутыкнуцца жыхары, спрабуючы адстаяць сваё права уласнасцi на агульную маёмасць у шматкватэрным доме.

1. Хто мае права звярнуцца ў суд з пазовам аб прызнанні права агульнай долевай уласнасці уласнікаў шматкватэрнага дома на агульную маёмасць у шматкватэрным доме?

Прад'яўляць пазоў ад аб'яднанай групы жыхароў не заўсёды эфектыўна і мэтазгодна, так як вялікая колькасць соистцов ўскладняе працэс, перашкаджае сфармаваць адзіную пазіцыю па справе. У сувязі з тым, што цяпер шмат хто з жыхароў выбіраюць такі спосаб кіравання шматкватэрным домам як стварэнне Таварыства уласнікаў жылля (далей - ТСЖ), узнікае пытанне, ці можа ТСЖ самастойна звярнуцца ў суд з падобным пазовам.

Вышэйшы арбітражны суд РФ (далей - ВАС РФ) даў адказ на гэтае пытанне ў сваім вызначэнні ад 21.10.2009, дзе засведчыў, што таварыства не мае права самастойна звяртацца ў суд з пазовам аб прызнанні права агульнай долевай уласнасці. У Пастанове Прэзідыума ад 27.06.2006 ВАС РФ растлумачыў, што пры прад'яўленні такіх пазоваў ТСЖ не мае і не можа мець самастойнага эканамічнага цікавасці, так як права ўласнасці на агульныя памяшкання можа паўстаць толькі ў домаўладальнікаў, але ні ў якім разе не ў самога таварыства.

Аднак выхад з сітуацыі, якая склалася ёсць: перш чым звяртацца ў суд, неабходна правільна аформіць паўнамоцтвы ТСЖ. Жыхарам трэба правесці агульны сход і ў пратаколе гэтага сходу паказаць, што ТСЖ упаўнаважана звярнуцца ад іх імя ў суд з пазовам аб прызнанні права агульнай долевай уласнасці.

Важна памятаць, што правільнае афармленне паўнамоцтваў ТСЖ гэта адна з складнікаў поспеху для перамогі ў судовым спрэчцы. У судовай практыцы нямала прыкладаў, калі суды адмаўлялі ў пазове, паказваючы, што ТСЖ не мела паўнамоцтваў на зварот у суд з заяўленымі патрабаваннямі.

2. На якія абставіны звяртаюць увагу суды пры вырашэнні пытання, ці з'яўляюцца нежылыя памяшканні агульнай маёмасцю?

Пры вырашэнні пытання аб аднясенні нежылых памяшканняў да агульнага маёмасці суды кіруюцца нормамі арт. 36 ВК РФ, арт. 290 Грамадзянскага кодэкса РФ, Правіламі зместу агульнай маёмасці ў шматкватэрным доме, зацверджанымі Пастановай Урада ад 13.08.2006г., Іншымі нарматыўна-прававымі актамі. Немалаважнае значэнне маюць тлумачэнні аб парадку прызнання і аспрэчвання права ўласнасці, дадзеныя ў Пастановах Пленума ВАС РФ.

Аналізуючы судовыя рашэнні, юрысты фірмы «РУЛЬФ» прыйшлі да высновы, што ў правапрымяняльнай практыцы склалася два супрацьлеглыя падыходу да таго, якімі прыкметамі павінны валодаць нежылыя памяшканні для прызнання іх агульным маёмасцю.

Шэраг судоў лічыць, што знаходжання ў нежылых памяшканнях, напрыклад, у падвалах, агульнадамавыя камунікацый і абсталявання, прызначанага для абслугоўвання больш аднаго памяшкання ў доме, недастаткова. У прыватнасці, падвальныя і паддашкавыя памяшканні павінны ставіцца да так званым «тэхнічным памяшканняў», у якіх адсутнічае самастойнае прызначэнне, а, такім чынам, іх немагчыма выкарыстоўваць у якасці самастойнага (ізаляванага) аб'екта ў мэтах, не звязаных з абслугоўваннем дома. Суды, якія прытрымліваюцца дадзенай пункту гледжання, паказваюць, што з-за існуючых у Расіі асаблівасцяў будаўніцтва агульнадамавыя камунікацыі і абслугоўваюць абсталявання знаходзяцца ў падвальных або паддашкавых памяшканнях практычна любога шматкватэрнага дома. Напрыклад, такія довады выкладзеныя ў адным з пэўных Канстытуцыйнага Суда РФ і ў вызначэнні ВАС РФ ад 21.10.2009.

Некаторыя суды, наадварот, лічаць, што для прызнання падвальных і паддашкавых памяшканняў агульнай ўласнасць жыхароў, дастаткова высветліць, ці размешчаны там інжынерныя камунікацыі ці іншае абсталяванне, якія абслугоўваюць больш аднаго памяшкання ў доме.

3. Дата прыватызацыі першай кватэры ў доме і яе значэнне пры абароне інтарэсаў жыхароў.

Суды аднагалосна прытрымліваюцца таго пункту гледжання, што трэба высвятляць абставіны выкарыстання і характарыстыкі нежылых памяшканняў як агульнага маёмасці жыхароў на дату прыватызацыі першай кватэры ў доме. Абгрунтавана ці дадзеная пазіцыя, і на чым заснавана меркаванне судовых інстанцыі?

Справа ў тым, што з моманту пачатку прыватызацыі жылля, якая прадугледжвалася Законам РСФСР «Аб прыватызацыі жыллёвага фонду ў РСФСР», жылы дом, у якім была прыватызаваная хоць бы адна кватэра (пакой) пераставаў быў аб'ектам, якія знаходзяцца выключна ў муніцыпальнай уласнасці. У такога дома з'яўляўся індывідуальны ўласнік (домаўладальнік) і дом павінен быў быць выключаны з рэестра ўліку муніцыпальнага (дзяржаўнага) маёмасці і са складу муніцыпальнай (дзяржаўнай) казны. Пленум ВАС РФ у сваім Пастанове растлумачыў судам, што пры з'яўленні ў доме аднаго або некалькіх памяшканняў, якія належаць асобным уласнікам, права агульнай долевай уласнасцi на агульную маёмасць будынка ўзнікае аўтаматычна ў сілу закона менавіта з моманту з'яўлення ў доме такіх памяшканняў па-за залежнасці ад яго дзяржаўнай рэгістрацыі .

4. Чаму важна, каб нежылымі памяшканнямі фактычна валодалі жыхары, нават калі права ўласнасці зарэгістравана за іншым тварам.

У адпаведнасці з п. 3 арт. 199 ГК РФ заяву адной з бакоў у спрэчцы аб прымяненні іскавай даўнасці з'яўляецца самастойным падставай для адмовы ў задавальненні іскавых патрабаванняў. Тэрмін пазоўнай даўнасці ў дадзеным выпадку складае тры гады. Гэта значыць суд можа адмовіць у задавальненні патрабаванняў жыхароў, не ўнікаючы ў канкрэтныя абставіны справы, толькі таму, што жыхары звярнуліся ў суд па заканчэнні трох гадоў з моманту, калі яны даведаліся, што права ўласнасці на агульныя памяшкання зарэгістравана за іншым тварам.

Аднак, у тым выпадку, калі фактычна нежылымі памяшканнямі валодаюць ўласнікі шматкватэрнага дома, напрыклад, ключы ад падвальных і паддашкавых памяшканняў знаходзяцца ў ТСЖ, жыхары і ТСЖ маюць бесперашкодны доступ да дадзеных памяшканняў, фактычна нясуць выдаткі па іх утрыманні і рамонце, то тэрмін іскавай даўнасці прымяненню не падлягае. Такім чынам, права ўласнасці жыхароў на агульную маёмасць падлягае абароне не залежна ад заканчэння трохгадовага тэрміну.

5. На якія абставіны суд звяртае ўвагу пры разглядзе пазову і якія дакументы могуць пацвярджаць патрабаванні жыхароў.

Разглядаючы дадзеныя справы суды перш за ўсё даследуюць:

- Якое прызначэнне нежылых памяшканняў у цяперашні час, ці маюць яны асобны ўваход;

- Ці з'яўляюцца нежылыя памяшканні складовай часткай іншых памяшканняў (напрыклад, убудаванай-прыбудаваных); ці з'яўляюцца яны дапаможнымі ў адносінах да іншых памяшканняў у доме;

- Існуючыя камунікацыі ў нежылых памяшканнях ці ставяцца да абслугоўвання толькі дадзеных памяшканняў або ставяцца да абслугоўвання іншых памяшканняў у доме;

- З якога моманту і кім у цяперашні час займаюцца нежылыя памяшканні;

- Хто фактычна валодае нежылымі памяшканнямі і нясе цяжар па іх зместу з моманту ўводу ў эксплуатацыю і да цяперашняга часу;

- Здаваліся Ці нежылыя памяшканні ў арэнду, калі так, то кім.

У якасці доказаў суду прадастаўляюцца:

- Выпіска з ЕГРП аб рэгістрацыі права ўласнасці на нежылыя памяшканні за індывідуальным уласнікам (адказчыкам);

- Тэхнічнае заключэнне аб знаходжанні ў нежылых памяшканнях агульнадамавыя камунікацый і абслуговага абсталявання;

- Акты агляду нежылых памяшканняў, складзеныя з удзелам прадстаўнікоў ТСЖ і кіруючай кампаніі, уласнікаў кватэр, з якіх вынікае, што ў памяшканнях знаходзяцца агульнадамавыя камунікацыі і абсталяванне, неабходныя для абслугоўвання больш аднаго ў шматкватэрным доме;

- Заключэнне будаўнічай экспертызы аб аднясенні нежылых памяшканняў да агульнага маёмасці уласнікаў шматкватэрнага дома;

- Папавярховыя планы і эксплікацыі БТІ на момант судовага разбору і на момант першай прыватызацыі ў шматкватэрным доме;

- Праектная дакументацыя на дом і іншыя дакументы, якія сведчаць аб тым, што нежылыя памяшканні першапачаткова праектаваліся выключна для мэт абслугоўвання шматкватэрнага дома і не мелі самастойнага прызначэння;

- Дакументы, якія пацвярджаюць факт і час прыватызацыі першай кватэры ў доме;

- Дакументы, якія пацвярджаюць, што нежылыя памяшканні на дату першай прыватызацыі асобнымі аб'ектамі, вылучанымі для самастойнага іх выкарыстання, не з'яўляліся і фактычна выкарыстоўваліся ў якасці агульнага маёмасці домаўладальнікамі.

Варта адзначыць, што гэты пералік доказаў не з'яўляецца вычарпальным і не прадугледжвае абавязковай наяўнасці ўсіх дакументаў, пералічаных вышэй. Звычайна канкрэтны камплект дакументаў вызначаецца ў кожным асобным выпадку, зыходзячы з фактычных абставінаў справы.

Спрэчкі аб правах на нерухомую маёмасць ставяцца да адной з самых складаных катэгорый судовых спрэчак. Менавіта таму юрыдычная фірма «РУЛЬФ» прапануе сваю дапамогу ўжо на стадыі падрыхтоўкі іскавай заявы. Калі Вы няправільна мажлiвасць самой пазоў ці няправільна сфармулюеце іскавыя патрабаванні, то ў далейшым гэта можа значна ўскладніць абарону Вашых інтарэсаў у судзе і нават можа прывесці да адмовы ў задавальненні іскавых патрабаванняў.